IRPF sobre la ganancia patrimonial y plusvalía municipal. Calcula cuánto te queda realmente en menos de un minuto.
Respuestas directas a las dudas más buscadas sobre impuestos y gastos de venta.
Al vender pagas IRPF sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal; si tienes hipoteca o agencia, también esos costes.
Los dos impuestos principales son el IRPF sobre la ganancia (entre el 19% y el 30% según el importe) y la plusvalía municipal, que depende del ayuntamiento. A eso se suman, si aplican, la cancelación registral de la hipoteca, el certificado energético, la comisión de la inmobiliaria (habitualmente un 3%) y la notaría o gestoría.
Los mismos que al vender una casa: IRPF por la ganancia, plusvalía municipal, y gestoría, notaría o agencia si aplican.
No cambia nada por llamarlo "vivienda" en vez de "casa": tributas por el IRPF del ahorro sobre la ganancia patrimonial y por la plusvalía municipal (IIVTNU) del ayuntamiento. Si tenías hipoteca, se suma el coste de cancelarla registralmente, y si vendiste con inmobiliaria, su comisión (normalmente entre el 3% y el 5%).
Al Estado solo pagas el IRPF sobre la ganancia patrimonial, entre el 19% y el 30% según el importe; la plusvalía es municipal.
El IRPF es un impuesto estatal que se calcula por tramos: 19% hasta 6.000€ de ganancia, 21% hasta 50.000€, 23% hasta 200.000€, 27% hasta 300.000€ y 30% a partir de ahí. La plusvalía municipal, en cambio, la cobra tu ayuntamiento, no el Estado.
La plusvalía municipal (IIVTNU) depende de los años que tuviste la vivienda y del tipo que fije tu ayuntamiento, hasta el 30%.
Se calcula sobre el valor catastral del suelo aplicando un coeficiente que aumenta según los años de tenencia (hasta un máximo del 40% a partir de 20 años) y el tipo de gravamen que apruebe tu ayuntamiento. Puedes elegir el método (real u objetivo) que te salga más barato, y desde 2021 no se paga si no hubo incremento real de valor.
Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia, y el resultado por el tipo municipal.
Hacienda permite dos métodos: el objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente legal por antigüedad × tipo de gravamen) y el real (incremento real de valor × proporción del suelo × tipo). Puedes elegir el que te resulte más barato. Nuestra calculadora los compara automáticamente.
No. Desde la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, si no ha habido incremento de valor, la plusvalía está exenta.
Si el precio de venta es igual o inferior al de compra, no hay incremento de valor del terreno y la plusvalía municipal no se devenga. Aun así, algunos ayuntamientos exigen presentar una declaración de no sujeción para acreditarlo formalmente.
Sí, si es tu vivienda habitual: la exención de IRPF es total y automática, sin límite de importe ni obligación de reinvertir.
El artículo 33.4.b de la LIRPF exime totalmente la ganancia patrimonial cuando vendes tu vivienda habitual siendo mayor de 65 años, sin tope de importe. La edad se computa en la fecha de la venta (la escritura), no basta con cumplirla después. Esta exención es solo de IRPF, no afecta a la plusvalía municipal.
Sí: la exención es proporcional a la parte del precio que reinviertas, si la vivienda vendida fue tu residencia habitual al menos 3 años.
Tienes un plazo de 2 años (antes o después de la venta) para comprar o rehabilitar tu nueva vivienda habitual. Si reinviertes el 100% del precio de venta, la exención es total; si reinviertes menos, se aplica proporcionalmente sobre la ganancia.
Sí, si conservas la factura: las reformas y mejoras aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia que tributa.
Hacienda solo admite como mayor valor de adquisición las reformas y mejoras justificadas con factura, no los gastos de mero mantenimiento (pintar, reparaciones puntuales). Por ejemplo, una reforma de 8.000€ con factura reduce en esa misma cantidad la ganancia patrimonial sujeta a IRPF.
Los mismos impuestos que en cualquier venta (IRPF y plusvalía), salvo que se trate de una extinción de condominio entre ex cónyuges.
Si vendes tu parte a un tercero, tributa igual que cualquier venta. Si en cambio uno de los cónyuges compra la parte del otro (extinción de condominio, no una compraventa), esa operación puede estar exenta de ITP/AJD, aunque conviene confirmarlo con un notario o gestoría porque depende de cómo se formalice.
Es un contrato previo a la escritura donde el comprador entrega una señal (normalmente el 10%) para reservar la vivienda.
No tiene un coste fijo salvo que lo redacte un profesional (entre 100€ y 300€ orientativos). Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble de la señal; si es el comprador quien desiste, pierde la cantidad entregada.
Sí: la cancelación registral de la hipoteca tiene un coste de notaría, registro y gestoría, normalmente entre 200€ y 400€.
Aunque ya hayas terminado de pagar el préstamo al banco, la hipoteca sigue figurando en el Registro de la Propiedad hasta que se cancela formalmente mediante escritura notarial. Este gasto suele incluirse dentro de los "gastos de la venta" que ya tiene en cuenta nuestra calculadora.
¿Vendes una vivienda heredada? Mira cómo ahorrar impuestos aquí.
Rellena los datos de tu venta para ver el desglose estimado.
Ejemplo orientativo con caso ficticio. El tipo de gravamen de Molina de Segura (30%) es el máximo legal provisional, pendiente de confirmar con la ordenanza fiscal oficial del ayuntamiento. Prueba la calculadora de arriba con tus propios datos.
El cálculo cambia respecto a una vivienda: aquí no hay certificado energético ni los mismos gastos de comunidad, y la fiscalidad depende de si el terreno es rústico o urbano.
¿Qué gastos tengo que pagar al vender mi terreno?
Igual que en una vivienda, tributas por IRPF sobre la ganancia patrimonial. La plusvalía municipal solo aplica si el terreno es urbano, no si es rústico.
¿Cuánto se paga de impuestos al vender un terreno rústico?
Solo IRPF sobre la ganancia patrimonial: los terrenos rústicos no están sujetos a la plusvalía municipal (IIVTNU), que solo grava suelo urbano.
¿Qué impuestos pago al vender una parcela urbana?
IRPF sobre la ganancia patrimonial y, además, plusvalía municipal, igual que al vender una vivienda, ya que el suelo urbano sí está sujeto a este impuesto.
Calculadora específica de terreno próximamente
Estamos preparando una calculadora propia para terrenos y parcelas, con las diferencias entre rústico y urbano. Déjanos tu email y te avisamos.
Consulta el cálculo específico para estas localidades de la Región de Murcia:
Principalmente dos: el IRPF sobre la ganancia patrimonial (la diferencia entre el precio de venta y el de compra, con tramos del 19% al 30%) y la plusvalía municipal (IIVTNU), un tributo local que cobra el ayuntamiento por el incremento de valor del suelo.
Puedes estarlo si eres mayor de 65 años, si tienes reconocida una situación de dependencia severa o gran dependencia, o si reinviertes el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual (la exención es proporcional a lo reinvertido).
No. Es un tributo local: cada ayuntamiento fija su propio tipo de gravamen (hasta un máximo legal del 30%) en su ordenanza fiscal. Los coeficientes por años de tenencia sí son un máximo estatal común, pero el tipo final depende de tu municipio.